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Q&A 固定資産税について

[2015年1月30日]

固定資産税の評価替とは?

Q 固定資産の評価替とはなんですか?

A 評価替えとは、土地・家屋の価格の見直しのことをいいます。
本来であれば、毎年度その資産の価値に応じて評価替えを行い、それをもとに課税を行うことが、税負担の公平を図ることになります。しかし、膨大な量の土地・家屋について、その評価を毎年度見直すことは、実務的に不可能であることなどから、原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えれば、3年ごとに固定資産の価格を見直す制度がとられています。
この見直しの年度のことを「基準年度」といいます。平成24年度は基準年度にあたるため見直しをしました。その次の見直しは平成27年度になります。

土地の評価額が下がったのに税金が上がった なぜ?

Q 土地の評価額が下がったのに、税金が上がるのはどうしてですか?

A バブル景気と言われた時期に土地の値段が急激に上がり、その結果土地の値段と固定資産税評価額との間に大きな差ができてしまいました。
この格差を少なくするため、平成6年の評価替のときに、それまで土地の値段の2割程度を目安としていた固定資産税評価額を7割程度まで引き上げることになりました。その結果、固定資産税評価額は、平成6年のときに2倍、3倍になりましたが、そのままでは税金も2倍、3倍となってしまい、税の負担が大きくなりすぎます。そこで、毎年少しずつ税金を上げていくように調整される措置(負担調整措置)がとられ、現在もその調整措置が続いています。この措置によって算出された額を課税標準額といいます。
最近では、土地の評価額が下がるところも見受けられますが、課税標準額は評価額に対してまだ低い水準にあるため、毎年、課税標準額を評価額に向かって徐々に近づけていく必要があります。
この結果、「評価額が下がったのに、税金が上がる。」といった現象が起きています。

住宅を取り壊したのに固定資産税が上がった なぜ?

Q 私は、昨年8月に古い住宅を取り壊し、駐車場として利用していますが、昨年度に比べ、この土地に対する固定資産税が高くなりました。なぜでしょうか?

A 住宅の建っている宅地については、住宅用地に対する課税標準額の特例が設けられています。これは、住宅政策上の一環として、その税額を低くおさえることを目的としています。この住宅用地の特例は、毎年1月1日現在において、土地を住宅の敷地として利用されているものに限ります。
あなたの場合は、住宅を取り壊し駐車場としたことで、住宅用地に対する課税標準額を軽減する特例が受けられなくなったためです。
詳しくは、住宅用地に対する課税標準の特例のページをご覧ください。

年の途中で売買した土地の税金は?

Q Aさんは、平成26年12月25日にBさんに土地を売り、平成27年1月10日に所有権移転登記を済ませましたが、平成27年度の固定資産税はどちらが納めるのですか?

A 納税通知書はAさんに対して発付されます。
固定資産税を納めていただく方(納税義務者)は、地方税法の規定により、毎年1月1日(賦課期日)に、法務局の土地登記簿に所有者として登記されている方です。平成27年1月1日に登記簿に所有者として登記されているのはAさんですので、すでに登記売却済みのものであっても、平成27年度の税金は全額Aさんにかかります。
なお、土地を売却したときの実際の負担方法は、売主と買主との間で取り決められるのが実情です。売買契約書などで確認してください。

宅地評価の方法は?

Q 宅地の評価はどのようにして行っているのですか?

A 宅地の売買実例価額等をもとに現況に応じてその土地の評価を行っています。
具体的には、取引価格の目安となる地価公示価格(国が発表しています)等を参考にして、これらの7割をめどに評価を行っています。
一般に路線価方式といって、まず路線(道路)に価格を付けていきます。次に、評価をする土地がどの路線に接しているかを調査し、路線価格を決定します。基本的には、この路線価格が土地1平方メートルあたりの単価となり、それに宅地の立地や形状に応じた一定の調整率(補正率・加算率)などによる修正を加えて、最終的に土地の面積を乗じた値が評価額となります。
※土地の間口、奥行き、地形等で利用しにくい土地は評価が低くなります。逆に、二つの路線に面している角地などは、土地の利用価値が高く、評価も高くなります。

安く建てた家なのに評価が高いのはなぜ?

Q 私は昨年、建設業を営んでいる叔父に依頼して、かなり安くマイホームを建てることができました。しかし、町で決定された評価額は、実際に支払った金額と比べてとても高いものとなっています。なぜでしょうか?

A 固定資産税の評価額は、総務大臣が定めた全国統一の固定資産評価基準によって求めた再建築費を基礎として算出するため、個別の取得価格等は考慮されるものではありません。
したがって、安価にマイホームを取得した場合には評価額の方が大きくなる場合があります。
※再建築費とは、評価の対象になった家屋と全く同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費のことです。

家屋の税額が年々下がらないのはなぜ?

Q 家屋は年々古くなっていくのに固定資産税の税額が下がらないのはなぜですか?

A 家屋の固定資産税の基準となる評価額は、3年ごとに見直し(評価替え)を行っています。
その方法は、対象となる家屋を、現在の建築物価により再建築したものとしてかかる費用(再建築価格)を算出し、これに年数を経過したことによる資産価値の減少(経年減点補正率)をかけて計算します。
現在の建築価格が、建築当時と比べて上昇率が激しい場合、経年減点補正率をかけて数値が前回の評価替え年度の評価額を上回った場合、前回の評価額に据え置くこととなります。
このように、家屋の固定資産税は必ずしも年々下がるわけではありません。

家屋の税額急に上がったのはなぜ?

Q 私は4年前に住宅を新築しましたが、今年度から家屋の税額が急に上がっています。なぜでしょうか?

A 新築の住宅に対しては、住宅建築の促進を図るため、固定資産税を減額する制度があります。一定の条件を満たせば、新たに課税されることとなった年度から3年間(認定長期優良住宅は申請により5年間)に限って、120平方メートルまでの分の固定資産税が「2分の1」に減額されます。
したがって、あなたの場合は、これまでの3年間、家屋に対する固定資産税が減額されていましたが、軽減期間が終了したので、今年度から本来の税額を納めていただくことになったと思われます。

家屋を取り壊したときの手続きは?

Q 家屋を取り壊しましたが、手続きはどのようにするのですか?

A 取り壊された家屋が登記家屋である場合は、法務局に建物滅失登記の申請を行ってください。また、取り壊された家屋が未登記家屋(法務局に登記されていない家屋)の場合は、税務課固定資産税係へ連絡をしてください。なお、登記家屋であっても、何らかの理由で建物滅失登記をされない、もしくは遅れてしまう場合は、税務課固定資産税係へ連絡してください。
固定資産税は、毎年1月1日に存在する家屋に課税されます。家屋を取り壊したときには、なるべく早く手続きまたは連絡をお願いします。

未登記家屋の所有者を変更(売買、贈与など)したときの手続きは?

Q 法務局の登記簿に登記されていない家屋(未登記家屋)の所有者を売買・相続などにより変更したい場合、手続きはどのようにするのですか?

A 未登記家屋の所有者を変更したいときは、「未登記家屋所有者変更申請書」を税務課へ提出してください。
登記してある家屋は、所有者移転登記をすると、法務局からの通知によりこちらで所有者を変更できますが、未登記家屋は、この申請書を提出していただかないと所有者の変更がわかりません。
申請の用紙は税務課に用意してあります。また、所有者変更の確認ができる書類が必要です。
くわしくは税務課固定資産税係(電話番号042-597-0511)へ問い合わせてください。
なお、本変更申請は固定資産税を課税する方の変更をする手続きであり、法律的に所有権を主張する場合、法務局への登記が必要となります。

お問い合わせ

東京都 日の出町 税務課固定資産税係

電話: 042-597-0511(内線265、266、267) ファクス: 042-597-4369

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